В поисках стабильного и доходного актива инвесторы все чаще обращают внимание на нишевые сегменты коммерческой недвижимости. Одним из таких перспективных направлений становится рынок складов индивидуального хранения. Эта модель, популярная на Западе, успешно развивается и в России — привлекает относительно низкий порог входа и устойчивая доходность.
Суть ее заключается в приобретении помещения от 300 кв. м до 4 тыс. кв. м в черте города, которое переоборудуется в автоматизированный «Центр хранения вещей», разделенный на отдельные боксы. Их арендуют частные лица или бизнес. В этом материале я расскажу, какие факторы влияют на процент доходности, и каковы перспективы центров хранения вещей как инвестиционного инструмента.
Суть ее заключается в приобретении помещения от 300 кв. м до 4 тыс. кв. м в черте города, которое переоборудуется в автоматизированный «Центр хранения вещей», разделенный на отдельные боксы. Их арендуют частные лица или бизнес. В этом материале я расскажу, какие факторы влияют на процент доходности, и каковы перспективы центров хранения вещей как инвестиционного инструмента.
Доходность и окупаемость: цифры и факты
Инвестиционная привлекательность формата центров хранения вещей основана на его структурной простоте и востребованности. Суть модели заключается в приобретении коммерческого помещения, которое делится на небольшие, изолированные боксы площадью от 1 до 30 кв. м. Затем они предоставляются в аренду физическим и юридическим лицам для хранения личных и сезонных вещей, бизнес имущества, что формирует стабильный источник дохода.
Период окупаемости инвестиций — от 5 до 7 лет. Такой горизонт достигается за счет сочетания двух факторов: регулярных дивидендных выплат и роста стоимости самого актива. Годовая дивидендная доходность, формируемая за счет арендных платежей, составляет 16−18%. Параллельно с этим инвестор получает прирост стоимости недвижимого актива, который в среднем оценивается на уровне 7% годовых.
Период окупаемости инвестиций — от 5 до 7 лет. Такой горизонт достигается за счет сочетания двух факторов: регулярных дивидендных выплат и роста стоимости самого актива. Годовая дивидендная доходность, формируемая за счет арендных платежей, составляет 16−18%. Параллельно с этим инвестор получает прирост стоимости недвижимого актива, который в среднем оценивается на уровне 7% годовых.
Какие факторы влияют на доходность?
В сегменте self storage (центров хранения вещей и бизнес имущества) тщательный подбор помещения является фундаментом рентабельности. Именно поэтому стоит применять строгие, заранее определенные критерии при оценке каждой потенциальной локации, рассматривая ее комплексно.
Один из главных факторов — транспортная доступность. Объект должен располагаться рядом с основными дорогами, а не в отдаленных промышленных зонах. Удобный подъезд и возможность быстро разгрузиться критически важны для клиентов. Это напрямую сказывается на их лояльности и в итоге определяет общую заполняемость боксов.
Второй ключевой аспект — анализ плотности населения. Наилучшие результаты показывают объекты, расположенные в спальных районах, новых микрорайонах, вблизи офисных центров и крупных торговых комплексов. В таких местах спрос рождается естественным образом: у людей и малого бизнеса возникает острая необходимость в дополнительном пространстве для хранения, что обеспечивает быструю и стабильную загрузку центра.
Необходимо также уделить пристальное внимание конструктивным особенностям и техническому состоянию здания. Помещение должно быть капитальным, сухим, с высотой потолков от 2,5 до 9 м. Это позволяет рационально использовать объем, создавая многоярусные системы хранения. Наличие широких дверных проемов, удобный подъезд для машин и отсутствие препятствий в виде лестниц — обязательные условия для работы с B2B-клиентами и компаниями из сферы интернет-торговли.
Дополнительным преимуществом считается расположение на первой линии, обеспечивающее хорошую видимость. Это повышает узнаваемость и помогает быстрее привлечь первых арендаторов на старте проекта.
Такой комплексный подход к отбору объектов позволяет не только снизить операционные риски, но и с высокой точностью прогнозировать сроки выхода на плановые показатели окупаемости, независимо от региона размещения центра хранения
Один из главных факторов — транспортная доступность. Объект должен располагаться рядом с основными дорогами, а не в отдаленных промышленных зонах. Удобный подъезд и возможность быстро разгрузиться критически важны для клиентов. Это напрямую сказывается на их лояльности и в итоге определяет общую заполняемость боксов.
Второй ключевой аспект — анализ плотности населения. Наилучшие результаты показывают объекты, расположенные в спальных районах, новых микрорайонах, вблизи офисных центров и крупных торговых комплексов. В таких местах спрос рождается естественным образом: у людей и малого бизнеса возникает острая необходимость в дополнительном пространстве для хранения, что обеспечивает быструю и стабильную загрузку центра.
Необходимо также уделить пристальное внимание конструктивным особенностям и техническому состоянию здания. Помещение должно быть капитальным, сухим, с высотой потолков от 2,5 до 9 м. Это позволяет рационально использовать объем, создавая многоярусные системы хранения. Наличие широких дверных проемов, удобный подъезд для машин и отсутствие препятствий в виде лестниц — обязательные условия для работы с B2B-клиентами и компаниями из сферы интернет-торговли.
Дополнительным преимуществом считается расположение на первой линии, обеспечивающее хорошую видимость. Это повышает узнаваемость и помогает быстрее привлечь первых арендаторов на старте проекта.
Такой комплексный подход к отбору объектов позволяет не только снизить операционные риски, но и с высокой точностью прогнозировать сроки выхода на плановые показатели окупаемости, независимо от региона размещения центра хранения
Тренд на рынке коммерческой недвижимости
Современный рынок складов демонстрирует устойчивую и сбалансированную структуру спроса. Порядка 80% арендаторов составляют частные лица, которые формируют стабильную базовую загрузку объектов. Основная причина популярности формата среди населения — хроническая нехватка места в современных квартирах с компактными планировками. Горожане активно арендуют боксы для хранения сезонных вещей, спортивного инвентаря, детских колясок и других предметов, которые используются нерегулярно, но требуют сохранности. Дополнительный стимул для спроса создают жизненные ситуации — ремонт, переезд или временное освобождение жилого пространства, когда необходимо на несколько месяцев переместить мебель и личные вещи.
Важным преимуществом таких складских объектов стала его конкурентоспособность по сравнению с традиционными решениями вроде гаражей или подвалов. Круглосуточный доступ, современные системы безопасности и гибкость — возможность арендовать именно тот объем, который нужен, — сделали этот формат неотъемлемым элементом городской инфраструктуры.
Около 20% клиентской базы представляет бизнес-сегмент, который показывает наиболее динамичный рост. Для предпринимателей, самозанятых и малых компаний ключевое значение имеет расположение в черте города. Они используют боксы в качестве компактных распределительных складов, точек «последней мили» или мест хранения товарных остатков. Основными арендаторами выступают продавцы с маркетплейсов, владельцы интернет-магазинов и сервисные специалисты, которым необходимо разместить оборудование, архивы или расходные материалы. Для них критически важны низкие операционные затраты, удобная логистика и возможность свободного доступа в любое время суток.
Центры хранения вещей — это не временный тренд, а выгодный и перспективный способ вложения капитала. А благодаря современным финансовым технологиям стать инвестором в этом сегменте сегодня может значительно большее количество людей.
Важным преимуществом таких складских объектов стала его конкурентоспособность по сравнению с традиционными решениями вроде гаражей или подвалов. Круглосуточный доступ, современные системы безопасности и гибкость — возможность арендовать именно тот объем, который нужен, — сделали этот формат неотъемлемым элементом городской инфраструктуры.
Около 20% клиентской базы представляет бизнес-сегмент, который показывает наиболее динамичный рост. Для предпринимателей, самозанятых и малых компаний ключевое значение имеет расположение в черте города. Они используют боксы в качестве компактных распределительных складов, точек «последней мили» или мест хранения товарных остатков. Основными арендаторами выступают продавцы с маркетплейсов, владельцы интернет-магазинов и сервисные специалисты, которым необходимо разместить оборудование, архивы или расходные материалы. Для них критически важны низкие операционные затраты, удобная логистика и возможность свободного доступа в любое время суток.
Центры хранения вещей — это не временный тренд, а выгодный и перспективный способ вложения капитала. А благодаря современным финансовым технологиям стать инвестором в этом сегменте сегодня может значительно большее количество людей.
Источник: Doers&Doing